年収100万以下で初めての中古マンションを買った体験談【30代の住宅購入】

そもそもローンが組めるのか・・・？というところから始まった物件探し。無事購入に至るまで気を付けたことやもっとやれば良かったことなどをまとめています。

初めての住宅購入

初めての住宅購入

私は30代ですが、初めて今回夫婦で住宅を購入することになりました。

とも言え、今住んでいる家が超ボロボロだからです。

環境は静かで気に入っていたのですが、木造で古いのでお風呂に白アリが出るにも関わらず、大家さんが対処してくれず・・・。

そして夏頃になるととんでもない大きさの〇カデが数匹は出て、おびえながら暮らしていたので、居心地の良さに後ろ髪を引かれながら、住宅購入に踏み切りました。

なぜ賃貸じゃないのか

賃貸で引っ越すことも検討しましたが、新しい一軒家だと高いため、必然的にマンションやアパートになるのですが、郊外なので中古で案外安くマンションが出てるんです。

築年数が新しいものだともちろん高いんですが、古めのものだと数百万とかで売られていて「これなら買った方が安くね？」という話になりました。

管理費や修繕費を抜くと、月々の支払いは３万円～４万円程度。

借りると同じマンションの同じ間取りで修繕管理費をプラスしても、それよりは高く出ています。

よく『購入 VS 賃貸』の議論を見ますが、極端な値上がりなどを除けばもちろん購入の方が安いです。
大家さんの利益が乗っているのですから当然でしょう。

修繕費の問題が報じられているニュースなどにも、やっぱりそういう問題が無いから賃貸だよね、とコメントしてる人がいますが、当然それも乗って請求されていますよね。

賃料というのは基本的には『家の購入費用+修繕費+管理費+固定資産税+大家さんや仲介会社の利益』というのが乗っています。

購入の際にも仲介手数料など発生しますが、それらもならされて毎月賃料に入っているでしょう。

ドカンといっぺんに払わなくていい、というだけですね。

まぁ初期購入費用はローンに組み込めますし、ドカンと払うのは修繕費くらいですが、購入の際にする修繕費はローンの種類によってはローンに組み込めるので、入居した後の修繕費くらいですかね。
戸建ての場合は外壁塗装をするタイミングだったり、マンションの場合は大規模修繕のタイミングで積み立てが足りなくて請求されたりするみたいです。

それも余分に積み立てておけばそんなに一気に出ることはないでしょう。

という訳でわが家では『購入』に軍配があがりました。

100万円以下でローンが組めるのか

普通に考えると100万円以下でローンなんて組めるわけないでしょ、と思うんですが、組めたんです。
今回夫の方には売り出し中の持ち家があったため、私がローンを組みました。

法人の会社を持ってまして、そこからの役員報酬がお給料なんですね。
扶養内なので低いんです。

それで計算してもらうんですが、自営業者にも優しいフラット35がいいみたいです。

通常は会社の決算書とか色々見られるみたいなんですけど、単純に給料で計算してくれるみたいです。
２期分の給料の書類を提出しました。

年収の７倍ほどの借入額で、ちょっと足りなかったので、足りない分は現金を出しました。
これで3000万のマンションとかは無理がありますが、数百万のマンションなら何とかいけないこともない。

ただ、不動産屋さんには「無理です」って言われたんですが、違う不動産屋さんでいけるって言われたので事前審査で確認して下さいって言ったら無事通りました。

ダメって言っていてもいける場合もありますし、逆もしかりなので、きちんとローンの事前審査をして貰った方がいいですよ。
場合によっては他に相談するのもいいと思います。

パートとかでも組めるのかもしれませんね。

マンションを探す日々

そして毎日『SUMO』や『アットホーム』でマンション情報をチェックする日々が始まります。

戸建てではなく、マンションなのは単純に予算の問題です。

予算があれば新築の戸建てにしていました。

1000万以下で探したので、戸建てだと築年数がかなり古いものしか無かったのです。

マンションだと築古でも中はリフォームしてある物件もありましたし、しばらく住んでもっと古くなっても最悪売らなければいけないときに叩き売りすればいけるかなーというのもあります。

あとは最近物騒なのでマンションの方が少し安心感があります。

戸建てに住んでいたときにも良く分からない人が留守中のインターホンに映っていたりして、旅行で１週間とか空けるとき不安でした。

さすがに旧耐震はやめた

途中『ザ・団地』といった築古マンションのリノベ済み物件も見たのですが、さすがに築50年近くで旧耐震、エレベーター無し５階とかだったので、やめました。

中はとても綺麗で少し迷ったんですけどね。
あと団地スタイルってトイレとお風呂に窓が付いてる物件が多くて、そこもいいんですよね。

法律も変わって修繕や建て替えに関する意思決定がしやすくなったとは言いますが、マンションの今後に不安もあったので、今回はやめました。

エレベーター無しもやめた

エレベーター無しも私は全然大丈夫だったのですが、夫が弱気だったことと、もし万が一怪我や体調不良になったときのことを考えやめました。

ただ厄介だったのが、予算的に築20年～50年辺りのマンションになるのですが、50年だと階段無しはいわずもがな、築40年くらいだと今度は『スキップフロア』なんです。

スキップフロアのエレベーターだと、例えば10階建てのマンションだとすると、2階4階6階8階にしか止まりませんみたいな、全部の階に止まらないんですね。

そうすると、売りに出て安い部屋はエレベーター停止階じゃなかったりするので、4階までエレベーターで上がり、部屋まで一段分階段を下がる、みたいなことをしなければならない訳です。

無いよりはマシだけど、結局階段か・・・と思うと、どうなんだろう、と迷いが出ました。

築40年ほどのマンションに多い印象です。

結局はこれもやめました。

エントランス３階もやめた

同じく１階が売りに出てて、部屋の中がリフォーム済みで綺麗で、なおかつ築20年台というマンションもあったのですが、やめました。

これも実は階段で、１階なら階段じゃないじゃんと思うんですが、この物件は３階が実質上の１階で、接地してる道路から見ると地下２階くらいなんです。

反対側の接地していない反対側の道路から見ると2階くらいの高さです。

３階がエントランスで、３階から上はエレベーターで行けるけど、３階よりは下の場合は階段で下りるしかないんですね。

これも階段なのと、下の方に行くからなのか、ちょっと薄暗い感じがしたのでやめました。

エントランスが１階じゃない、はたまにある物件です。

汚い物件も多い

写真では綺麗そうでも実際に見に行くと「あー・・・」というものも多いです。

部屋は綺麗でもキッチンが汚い、といった場合は写真ではキッチンだけが写ってなかったり、家の中全体がイマイチ、と言ったときには外観の写真しか無かったりもします。

あるマンションでは写真ではそこまでひどく無かったですが、一番奥の部屋にいくと湿気のせいなのか部屋の壁紙が全体的に黒ずんでいたりもしました。

その奥の部屋は日当たりも悪かったので、そこに湿気が溜まるのかもしれません。

なのでその奥の部屋の写真は載っていませんでした。

汚いところを写しちゃうと内見も来なくなっちゃうから、ということなのかもしれませんが、まあまあ綺麗かな、と思って行ってかなり汚いとその時点で候補から外れちゃいますね。

同じマンションで２部屋売りに出ていたので両方見たら、そのうちのひとつがかなりひどい状態だったこともありました。
ちょっと汚いというレベルでは無く、事故物件か？と思ってしまうほどでした。

全体的にひと通り掃除すればそのまま使えそう、もしくは壁紙を変えれば他はリフォームいらなそう、というのはかなりいい部類なんだと分かりました。

かと言ってリフォーム済み物件は業者の利益も乗ってますしね。

立地も案外難しい

駅までも最悪用事があるときに歩けるくらいの徒歩20分まで広げて探していましたが、案外立地も難しいなぁと思いました。

最初の方に見に行った物件だと、１階希望だったんですが１階で、古いけど広さはあって、中も結構綺麗でそのまま住めそうでした。

しかし、そのまま進んで行くと奥の部屋の窓ガラス真正面にお墓が・・・。

木も生えてますので少し紛れますが、しっかり墓標も見えていて、一つではなく一面に見えていました。
距離もかなり近い。

物件の写真には載っていなかったんです。

それ以来内見に申し込む前に『グーグルアースで確認する』という作業が入りました。

案外近隣で分かっていそうな場所でも分かってないことが多くて、マンション名をグーグルアースで入れて、ぐるりと周囲を見渡してみると、同じくお墓があったり、上に高圧線が通っていたり、変電所があったり、大きな国道沿いだったり、大きな川の前だったり、駅から距離はあっても線路沿いだったり・・・と色々なことが分かりました。

かなり重宝しましたね。

何を気にして気にしないかは人それぞれですが、一応確認した方がわざわざ行かなくてもいいので楽だと思います。

後は駅まで歩ける時間だったとしても、実際に歩いてみると結構坂がきつかったり、と色々あったりもするので、駅を利用する方は検討している物件から実際に歩いてみるのもいいと思います。

ハザードマップも確認

気にしない方はもちろん不要ですが、ハザードマップを確認するのも大事だと思います。

案外問題なく思えても、裏手の山が土砂災害区域に入っていたり、川から多少距離があっても洪水の地域に該当していたりもします。

あとは該当していても危険レベルも違うので、調べておくとよりいいですね。

区域に該当していれば必ず除外、ではなくても、例えば浸水区域であれば１階は避ける、とか、１階にどうしても住みたい場合は浸水しても補助されるような保険に入るなど、知らなかったら出来ない対応が出来ると思います。

マンションノートも活用

マンションノートという月1000円くらい払うと、色々なマンションの口コミが見れるサイトがあったんですが、これも重宝しました。

戸数が少ないマンションだとそもそも住んでいる人が少ないので載っていなかったり、口コミの件数が少なかったりもするんですが、割と古めで大規模マンションだと口コミ数が多いので色々参考になります。

内見に行く前にチェックしてましたが、わりと当たっている印象です。

駐車場に難あり、とあると内見に行った際実際停めにくかったり、川の音がうるさい、と書いてあるところのマンションを通りがかったときには「結構水の音するなぁ」と思ったりしたので、実際に近い内容だと思います。

ちょっと変わった方が何件も書いていたりするパターンもありますが・・・。

上の音がうるさいと書いてあるマンションだと、その人だけではなく多くの人が上階の音について書いていたりもしたので、住まないと分からない部分が少し分かるのではないかと思います。

住んでいる人たちの感じも書いてありましたが、これは実際住んでみないと答え合わせ出来ませんが、一番重視して見ていたのは管理状況です。

きちんと修繕が行なわれているかや、管理会社の対応なども書かれていたりします。

もちろんこれだけでは判断出来ませんが、管理会社が変わってから色々悪くなった、などリアルな声も見ることも出来ました。

築10年～30年くらいのマンションだと新しいせいか口コミも少なかったので、古くて大規模だと一番口コミが見れます。

物件探しが終わったら解約すればいいと思います。

結果最終的に購入した物件

結果最終的に購入した物件は、東京までアクセス１本の駅から徒歩10分以内で、周辺は平ら、買い物する施設も徒歩10分以内、オートロック、エレベーターありで自分の階にも止まる物件です。

最終的に100万円ほど値引きして頂きました。

３か月以上は残っていた物件だったので、交渉してみましたが、人気物件だったら断られて買えないリスクもありますね。

ただ、中はそこまで綺麗ではなく、床や壁紙、キッチンも替えないといけないかな、という感じで、築年数も30年オーバーです。

あとハザードマップがぎりぎりかかるか、かからないかくらいのところ、といった難点もありましたが、色々見た中で一番バランスの良いと感じたこの物件にしました。

あと何よりバルコニーからの景色が良かったんですね。

中はいくらでもお金を掛ければ綺麗に出来るけど、外の景色は代えられないなぁと思ってこの物件に着地しました。

最後まで迷った物件

スーパー２件目の前、ホームセンター目の前、コンビニも目の前というすごく利便性が良くてもっと広かった物件と最後まで迷いました。

お風呂などもこちらの方が綺麗だった・・・。

ただ駅まで20分ほどで往復40分が遠いな、と感じたのと、スキップフロアのエレベーターで物件の部屋がエレベーター停止階じゃなかったのが引っ掛かってやめました。

あとオートロックも無かったので、かの有名な大島てるのサイトに「屋上から飛び降り」と記載が載っていました。

今回サイトの地図であちこち見ていて分かったんですが、誰でも出入り出来る高層階の物件ってことごとく『飛び降り』の記録があるんです。

デパートや駅ビル、高層マンションなどには記載があります。

住んでいる人というよりは、第三者がふらふらと入って飛び降りてしまうのかなと思いました。

「住んでいる人の飛び降りではないのだから、うちの物件の記載をサイトから消してくれ」と物件のオーナーから言われた大島てるさんが「ということは第三者が簡単に入り込めるセキリティの甘いマンションという証拠じゃないですか」と言い返してるのを見て「まぁ確かにそうだな」と腑に落ちたこともあります。

もちろん計画的に共連れや宅配業者を装えば、オートロックも入れますし、完璧ではないのは重々承知です。
ただ、上記の件のような突発的なことは防げるだろうし、無いよりは絶対抑止にはなります。

事故物件も見た

同じマンションで２部屋出ていて、そのひとつが事故物件だったのですが、そのお部屋もせっかくなので見ました。

『２面バルコニー、角部屋』と書いてあったので。

『喉に詰まらせてそのまま亡くなった』と聞いたのですが、その倒れたまま亡くなったのであろうシミがそのまま残っていました。

もう少し分からないくらいまで清掃するのかな、とも思ったんですが・・・。

今回分かっていて見たからですが、分からないで見たら分からないとは思います。

全体的に綺麗にはなっていましたよ。

洗浄した薬剤の匂いなのか、ツーンとするような独特な香りもしました（そこまで強くはない）。

言う義務はないんですけど、と不動産屋さんから伝えて貰ったんですが、ないんでしたっけ？
告知義務とは違うのかな？

事故ではあるけど発見までの期間が短かったんでしょうか。

日程が中々合わないので複数の業者に問い合わせましたが、事故内容も人によって違っていて、案外いい加減だなぁと思いました。

ただこの物件も今はもう掲載されていないので、どなたかが購入されたようです。

ちなみに大島てるさんのサイトで、このマンションを見てもこの件は書かれていないので、事故物件サイトも全てが載っているわけではないんでしょうね。

一応今回私も色々チェックしていましたが、マンションも集合住宅なので、どこかしらの部屋では、事故や孤独死、事件などが起きてしまっているのかな、とも思いました。

売る方の事情も様々

今回購入した物件は、息子さんが相続して、そこには住まないから売りに出したものでしたが、色々な理由がありました。

他の記事に書きましたが、ローンが支払えなくなった任意売却物件だったり、実家に戻るから、といった理由や、別荘代わりに使っていたけど使わなくなった、だったり人によって色々だなぁと思いました。

何かちょっと勝手に人生ドラマに触れたような感じです。

他にもご高齢になって、息子夫婦が同居を持ちかけて一緒に住むから、といった理由も。

その物件は一回掲載が消えていたことがあって、この間消えてましたよね？と不動産屋さんに聞くと「売主様が帰りたくなったので一回売却を中断したんです」という理由でした。

家って特別な自分の居場所だもんね、とそこから離れる辛さも確かに耐えがたいのかもしれないな、なんて思いました。

やれば良かったこと

結局物件は購入出来たし、結構事前に色んなことを念入りに調べて考えたので、そんなに悔いは無いんですが、唯一購入前に管理についてもっと聞けばよかったなぁと思ってます。

購入した物件は管理状態がたまたま悪くなかったのですが、購入の契約をする時点で初めて今までの工事履歴や修繕費の借入額が無いかなどの資料を見せて貰ったので、購入の意思表示をする前にこれも見るべきだなと思いました。

検討していた複数の物件の『長期修繕計画書』を見せて貰う必要があったと感じています。

いざ契約のときに、ここのマンションは今までの修繕費の積立金が少なすぎる、とか、過去に足りなくて借入れしているということが分かったら大変なことですよね。

入居してすぐや、数年後に大規模修繕が行なわれて、お金が足りないので一時金を徴収されたり、大幅な修繕積立金の値上げが行なわれてしまう可能性もあります。

本当はこういうのも不動産屋さんがアシストしてくれていいと思うのですが、そこまでは面倒くさくてやらないでしょうね。

見せて欲しい、と言っても渋られるケースもあるみたいです。

あとは今回息子さんは物件に住んでいないので聞けなかったのですが、住んでいる方が売主の場合は近隣などでトラブルが無かったか、隣人などはどんな人かも聞いてもよいですね。